挂名买房纠纷案件的案由和诉讼请求的分析

　　郑律师在2018年12月代理一起挂名买房纠纷案件，这个案件作为郑律师的成功案例，在网站也作了发表，法院判决支持了郑律师的提出诉讼请求，判决被告协议原告办理房屋产权变更登记，并且后续经过昆山法院执行，已经变更至委托人名下。

　　那为什么又继续写分析的文章呢，因为这一二年，郑律师又接触到类似案件，对此类案件又有了进一步的分析和认识，所以今天对挂名买房纠纷涉及的案由和诉讼请求进行分析和论证。

　　挂名买房，也叫借名买房，都是俗称，不是一个法律概念，近几年有多起来的趋势，郑律师判断主要原因，一是房屋持续涨价和增值，购房买房基本已是全民皆知的投资方式，也基本是老百姓首选的投资方式，据说老百姓百分之七八十的资产都在房屋上；二是限购限贷政策，比如昆山的限购政策是，本地户籍限购三套，外地户籍在符合条件的情况下限购一套，没有购房资质了怎么办，办法之一就是挂名买房。

　　挂名买房的风险其实是巨大的，虽然挂名买房通常是在亲属和朋友之间产生，但一旦房屋猛涨产生利益，那随之而来就会产生纠纷，产生纠纷多半就要起诉法院处理，那起诉法院就要按照法律的规则来，其中就涉及到案由和诉讼请求的选择和确定。

　　一、案由。

　　一般来说涉及二个案由，一个是所有权确认纠纷，一个是合同纠纷，在实务中二个案由皆有，而且一般法院也不作过多的区分和审查，但绝大部分为所有权确认纠纷案由，但作分析后二者还是有讲究和区别，进行区分还是有必要的。

　　简要来说，有挂名买房合同的，按照合同之诉，案由为合同纠纷，请求履行合同约定的事项。无挂名买房合同的，所有权确认之诉，案由为所有权确认纠纷，请求确认房屋归属并变更登记。

　　虽然有二个案由，但本质上仍然是合同纠纷，最终的结论还是合同纠纷，因为虽然没有签订书面挂名买房合同，但实质上就是合同纠纷，口头合同也是合同法律关系，二个案由的基础法律关系都是合同关系。按所有权确认纠纷案由起诉，实际上还是要回到基础法律关系，就是说在开庭审理中，法官还是会进一步询问，你起诉的所有权确认的理由和依据是什么，那你会讲双方口头约定挂名买房，那好了实际就回到合同纠纷案由。

　　郑律师代理案件的起诉和立案案由为所有权确认纠纷，实际本案应为合同纠纷案，从判决中也能判断，虽然法官判决中对案由没作分析，但法院判决支持了过户请求，没支持所有权确认请求。

　　二、诉讼请求。

　　这里分析诉讼请求的核心实际是探讨能否提出诉讼请求，请求房屋归某某所有。实际上不能，法院也不会判决。什么原因呢？这涉及到物权登记的公示效力。就是说正常情况下，只要房产证的名字是你的，就代表着房屋产权就是你的，不管实际上是不是你的，实际也可能房屋不是你的，但推定就是你的，这就是物权法上的物权登记的公示效力。所以法院不能再作出一个与登记相左和冲突的判决，在没有过户登记的情况下，同时存在二个不同的所有权权利主体，法院的判决的司法权有点干涉到行政权的正常秩序和效能，这样的情况下行政权肯定有意见，我这个行政权的公示效力还有什么公信力呢。

　　所以，这种情况下，法院的司法权相对来说就要照顾或兼顾一下行政权，就是说不判决所有权确认的诉讼请求，直接判决办理产权变更登记，这样照顾或兼顾了行政权，又解决的纠纷。司法实际中就是这样的，郑律师的这个案件也是这样判决的，虽然法官没有给出分析和理由，郑律师是提出所有权确认的诉讼请求的，同时也提出了产权变更登记的诉讼请求，但是法院的判决是判决了产权变更登记，没有支持所有权确认，驳回了所有权确认。还有呢，在合同纠纷案由的基础上，起诉主张的是债权而不是物权。

昆山律师郑宝华 2021年5月10日 农历辛丑牛年三月三十