房屋买卖合同纠纷案的管辖有时连法官都搞混了

　　关于房屋买卖合同纠纷案的管辖有时连法官都搞混了，郑律师2020年5月在盐城市阜宁县起诉立案后开庭一个二手房屋买卖合同纠纷，这个案件房屋在昆山，被告居住上海，被告户籍在阜宁县，其实在起诉前郑律师已经把这个案件的管辖，研究的清清楚楚明明白白了。

　　法官审理过程中，一时顿悟或醒悟了，想到了管辖的问题，突然感觉到案件应当适用专属管辖，因为民事诉讼法规定涉及不动产的由不动产所在地法院专属管辖，马上休庭，讨论案件的管辖，也就是法官觉得阜宁法院可能没有管辖权，当时承办法官把副院长都请到法庭，一起讨论，当然郑律师及委托人只能在庭外等候。大概二十分钟后，商量完了，通知继续开庭，没作解释。

　　其实法官的做法郑律师是赞赏的，并不是法官做的时间长审理的案件多，就对所有的法律问题了如指掌，法官没有遇到过的新案件新法律关系多了是了，研究总不武断好。这里也有案件可讲，改日再写。当然只有少部分法官愿意放低身段，表示自己还有没有弄清楚的法律知识。

　　那今天郑律师就来解释一下房屋买卖合同纠纷的管辖，为什么不适用涉及不动产的由不动产所在地法院专属管辖的规定？是不是一律不适用专属管辖呢？

　　根据《民事诉讼法》第三十三条第一项规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

　　再根据《民事诉讼法司法解释》第二十八条规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

　　农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　也就是说《民事诉讼法司法解释》第二十八条对《民事诉讼法》第三十三条第一项作出了进一步的规定，明确适用专属管辖的不动产纠纷范围限定为部分不动产纠纷，即因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

　　另根据《民事诉讼法》第二十三条规定，合同纠纷由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于合同履行地，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定对“合同履行地”做出进一步定义：合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。

　　根据民事诉讼法及司法解释的上述规定，因商品房或二手房屋买卖合同产生的纠纷并不当然适用不动产专属管辖，只有与不动产物权相关的纠纷方能适用，具体分二种情形。

　　第一种涉及到继续履行合同的，适用不动产专属管辖，由不动产所在地的人民法院管辖。依据“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地”。

　　表现为买房人要房，要求交付房屋，协助办理不动产权属变更登记等。

　　第二种涉及到解除合同的，不适用不动产专属管辖。依据“其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地”。也就是被告所在地。

　　表现为买房人不要房屋了，不要交房和过户了，要退房了，要求解除合同，同时要求返还房款，赔偿损失的。这个时候诉请的性质就与房屋没多大关系了，就是涉及到钱的事情了。

　　另外再说明一点，在第二种情形，不适用“接收货币一方”，属于“其他标的”。

　　现实中，因商品房或二手房屋买卖合同引发的纠纷，在房屋没有（竣工验收）交付业主、办理产权（变更）登记之前，房屋的所有权没有转移，开发商与业主因商品房买卖合同产生的纠纷，房东与买家因二手房屋买卖产生的纠纷，大多属于合同纠纷，不适用专属管辖原则。

　　具体适用按照以上二种情形。

昆山律师郑宝华 2021年4月29日 农历辛丑牛年三月十八写于办公室