昆山市国土资源和规划局：2021年4月6日起可以不经抵押权人同意转让抵押房产

　　2021年4月6日自然资源部发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（具体可在本网站网页上端中部搜索框搜索），通知第三条原则性规定抵押的不动产在抵押期间可以不经抵押权人同意直接办理变更登记。这样的话，就为大量如离婚案件有抵押贷款的房产分割后的变更过户提供了现实可能，在以往这样的夫妻共有的房屋分割后归男女一方所有，在银行按揭贷款归还完毕前，是无法办理产权变更登记的。

　　根据通知第三条，当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。具体区分为二种情况操作，第一种有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；第二种没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。

　　这样在第二种情形下，就是可以不经抵押权人同意直接办理抵押不动产的变更登记。这样就对《民法典》第406条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（2021年1月1日）第四十三条的规定，提供了具体的操作路径。在涉及房屋等不动产过户变更登记问题时一直因缺配套细则不能实际操作。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

　　2016年6月27日起，昆山市房产交易管理中心的房屋产权登记、抵押等业务，转由昆山市国土资源和规划局不动产登记中心办理。

昆山律师郑宝华 原创 2021年4月13日农历辛丑牛年三月初二于金鹰国际办公室

法律法规条文链接：

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日）

　　第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（2021年1月1日）

　　第四十三条当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

　　当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日）（2021年1月1日废止）

　　第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年12月13日）（2021年1月1日废止）

　　第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

　　如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。