房屋已过户至买方名下但买方银行贷款审批未通过并拒绝支付房款卖方能否解除房屋买卖合同

　　诉讼目标：

　　买方银行贷款审批未通过，中介和买方隐瞒卖方，致卖方出卖的房屋经昆山房产交易中心，过户登记至买方名下，后买方拒绝支付剩余房款，这种情况下，卖方能否解除房屋买卖合同，也就是说卖方能否要回房屋。郑律师明确告知是可以的。

　　当然卖方还可以选择第二方案，要求买方继续支付剩余房款。

　　从对买方的制约效果上看，当然是第一种方案，彻底制约了买方的目的，把买方心心念念已经过户的房屋收回，再变更登记至卖方的名下，还要支付违约金，让买方竹篮打水一场空，赔了夫人又折腰，岂不是更好。

　　本案就是这样的案子。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　案件代理：

　　郑律师接受卖方的委托，起诉买方。

　　审理法院：

　　昆山市人民法院花桥法庭

　　诉讼请求：

　　1、解除房屋买卖合同。2、房屋恢复登记至卖方名下。3、买方支付总房价20%违约金31.6万元。4、房产中介承担连带清偿责任。

　　案情介绍：

　　2018年6月卖方与买方经过买方昆山市花桥镇尚好居房产中介所居间服务签订房屋买卖合同，由买方购买卖方所有座落昆山市花桥镇万科魅力花园房屋，面积86平方米，总房价158万元，自合同签订当日支付5万元，作为购房定金，于2018年6月15日前支付首付款72万元，申请贷款86万元，由银行直接划入卖方账户。

　　合同签订后买方按约支付了房款。余86万元申请银行贷款支付。

　　2018年7月中旬，卖方去昆山兴业银行协助买方办理了贷款审批手续。

　　2018年7月31日，买方和昆山市花桥镇尚好居房产中介所欺诈卖方，信誓旦旦保证买方贷款审批通过的情况下，卖方协助买方去昆山市房产交易中心，办理了房产过户登记手续。

　　2018年8月1日卖方得知贷款审批还没通过，2018年8月2日昆山市花桥镇尚好居房产中介所出具承诺书，承诺代替买方支付房款86万元。

　　现贷款审批仍未通过，买方讲没钱付申请贷款部分房款，也不管，也不主动处理。昆山市花桥镇尚好居房产中介所也出尔反尔，不代替支付房款。

　　卖方无奈只能起诉买方。

　　郑律师代理策略

　　卖方聘请昆山律师郑宝华时，其实还不知道法律上还可以收回房屋，听郑律师耐心仔细的法律实务解答后，才豁然开朗。

　　同时呢，此诉讼策略，不管是协商也好，判决也好，对卖方更有利，买方死活也不知道已经过户的房子，还能再过户回来，到时候买方傻眼估计都后悔莫及了。

　　案件代理结果

　　案件提交昆山法院后一周，买方得知卖方起诉的要求，立马支付了全部剩余房款86万元。卖方其实也不是一定要收回房屋，现在买方知难而退有错就改，对卖方来说也已经是达到起诉的目标了。

　　案件总的代理结果还不错。

昆山律师郑宝华  2019年12月27日  原创