40万到底是租金还是转让费的商铺租赁合同纠纷案

　　这个案件争议焦点就是一笔40万款项到底是租金还是转让费？案由是租赁合同纠纷，款项的定性直接决定案件的输赢，而且要么是全赢要么是全输，不存在半输半赢。当然这个案件经郑律师代理全赢了。

　　还有一点，这个案件的承租人一直穷追不舍，就是不断在法律框架内，寻求救济程序，目前承租人一审输了，又上诉二审，二审输了，又换一个案由不当得利纠纷案，换了一个主体被告，另行提起诉讼，又输了，现在又上诉苏州中院了。

　　为什么写这个案例呢，因为这个案件很有挑战性，也很有意思，很符合郑律师的性格。

　　郑律师代理出租人，作为原告一方，起诉被告承租人，要求支付租金等。

　　案情大概是。

　　被告承租原告所有昆山市开发区青阳中路145号房屋，建筑面积1770平方米，租期为2014年8月1日至2020年9月30日，租金每年98万元，按照“先付租金后使用”的原则，提前一个月支付。

　　同时约定，合同签署后，若被告违约，原告有权没收保证金。被告不按照规定的时间支付租金，逾期超过30日，按违约处理，合同自动终止，被告偿付原告当年全年租金作为违约金。

　　后被告拖延支付2015年10月1日至2016年9月30日和2016年10月1日至2017年4月19日期间租金，经原告多次催要，仍拖延支付。原告起诉至昆山市人民法院，要求被告支付租金41.5万元及违约金12.45万元。另支付再次租赁产生的一个月装修期间的租金损失81667元。还有一个诉讼请求没写，就是基础诉请解除租赁合同，这是一个原告诉讼策略问题，就是为了少交诉讼费。

　　以上案情，一般来说租金支没支付，支付多少，拖欠多少，是一目了然的事情。

　　可是，这个案件在签订租赁合同时有一笔40万的装修转让费，由被告支付给案外人的，这个案外人跟原告有亲属关系，也是商铺的经营人，被对方用来做文章，说这40万也是支付租金的。好了，案件争议就此产生。但是郑律师估计被告没有跟自己的委托律师讲实情，因为被告律师对40万根本没有研究任何细节问题。导致被告本人面对郑律师的发问缺少严密防守。因为这个案件二审时，被告换了律师。所以有时候作为律师输了官司，就输了客户。这是题外话。

　　这个时候对郑律师来说，就有点棘手了。当然郑律师在接受案件后，就详细梳理出了这个问题，做了案情分析图表，预判被告会作为重要的抗辩理由，特此做了分析研究。起诉是委托人根据郑律师法律意见自己起诉的，委托郑律师是在案件起诉法院后开庭前。

　　案情分析研究结论是，1、在租赁的第一年度，被告支付了10万的合同保证金，后分四次支付了40万，支付至案外人账户，不是合同约定的收款账户。2、接下来断断续续分几期，支付租金98万，全部支付至合同约定的原告账户。3、合同约定的收款账户是原告账户。4、40万支付的时间在租金98万之前。

　　分析后形成以下诉讼策略。第一，不认可40万与原告有关。此策略不是上策。因为案外人与原告是亲属关系，也是商铺经营人，这个迟早能查清楚的。而且即使没查清，不实话实讲，又无法与案件完全劈开关系，反而留下疑点，后续被告可以另案起诉，到时原告又要回到事实的起点，对原告和案外人可能就真的是麻烦大了。第二，实话实说，确认40万是装修转让费，赢面要比第一种大。

　　掌握了40万的事实细节，庭审中对被告展开了进攻。现在直接引用我直接写的这一段发问。郑律师觉得可能就是这些发问，被告语无伦次的答问，在案件证据真伪不明的情况下，让法官对原告陈述的事实形成了内心确认，对被告的抗辩意见产生否定。

　　这是郑律师在2017年9月14日庭审后第二天发布的。“做律师，我很享受庭审的发问，现在几乎每案必问，昨天一个房屋租赁合同纠纷的被告，被我步步紧逼的十四个发问，几乎问到崩溃。起初是看似简单的，对答如流;接着开始设套（固定事情），有点啰嗦，但能回答上来;再次问核心问题，乱七八糟开始狡辩，已经不知所云，法官都说，“不知道你说的是什么，不知道你要说什么”;最后发力，已经语无伦次，一会是，一会不是，一会有，一会没有，一会这个人，一会那个人，一会有这个钱，一会没这个钱。结尾，法官对我说，你不要再问了，被告已经说不清楚了。鉴于被告表达不清，挺后提交关于该事项的书面意见。”

　　通过郑律师庭审发问，疑点由此揭开。40万如果是租金，那就是在第一年度98万基础上多付的租金，那为什么在后面的98万租金还没支付的情况下就支付呢，在98万还没支付的情况下是不可能存在多付的租金的。只可能在98万第一年度租金支付后，才存在多支付租金的。还有明明一年度租金是98万，又什么会多付40万租金呢，这一点被告也说不清，更无证据应证。再有又为什么付到合同约定收款账户以外的账户呢，而且仅仅是这一笔呢。

　　另外呢，原告还有有利的证据证明40万不是支付租金。根据原告举证的律师函，律师函中原告陈述了被告拖欠租金的金额42万，被告在收到后，在律师函上写了回复，称经营不善，无力支撑下去，给原告添了麻烦，本着诚信的态度向原告道歉，尽快以最高价格把店铺租给另一方，转让费40万，等等。

　　可以说，被告的这个回复没有否认租金金额，其实就是承认租金金额。

　　原告还有一个证据，是被告回复原告的手机短信。在短信中被告起初也是明确租金没有能力支付，望原告开恩。等等。

　　庭后呢。收到40万的案外人，也到法庭做了一个陈述。明确40万属于收到的装修转让费，与原告是亲属关系。

　　至此，昆山法院认定40万元的性质应属于转让费，判决被告支付租金413329元及违约金。同时判决被告赔偿原告再次租赁产生的装修期间的租金损失81667元。

　　感谢承办法官丰富的经验和秉公办案。下次再写不当得利的案件。

昆山律师郑宝华  写于2019年10月31日  原创