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郑宝华律师

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开发商要求支付逾期收房违约金13万郑律师代理一分未付

点击数:695次 添加时间:2019-6-17 [打印] [关闭]

  这个案件也有意思,最终按照郑律师的策略安排,完全达到了逾期的效果,一分未付顺利收房。

  郑律师是代理买方起诉开发商至昆山法院,案情大概是。

  2013年12月买方购买卖方昆山张浦建滔裕花园置业有限公司张铺镇通湖路西侧,新医院东侧,张浦裕花园23幢房屋,建筑面积88.87平方米,总价款592000元。约定卖方应于2015年12月31日前,交付具备昆山市建设局核发的交付备案证书和合同约定的商品房。逾期交房超过60日,买方要求继续履行,合同应继续履行,卖方还应自最后交付期限第二天起至实际交付之日止,按日向买方支付已付房款万分之5的违约金。

  合同签订后买方首付款加贷款支付了购房款,但卖方迟迟未交付房屋。

  买方实际在2015年下半年去问过一次,后在2016年11月去卖方售楼处拿房,售楼处说已经移交物业,后按照物业要求去昆山市不动产交易中心拉了房屋登记信息,因为涉及到税费,要查查买方名下还有没有其他房屋。卖方还向买方出具一份家庭唯一住房诚信保证书。然后物业要求支付逾期收房违约金四万多。买方当然不同意,就这样房屋没能拿的成。

  2017年的时候买方又去过一次物业交涉,物业坚持要求按照约定支付逾期收房违约金,很强硬,没有任何商量的余地。

  到2018年的时候,买方实在等不及了,找到郑律师,郑律师帮其发了一份律师函,就是要求交付房屋。没有等到卖方回音。

  买方夫妻二次常年在外承揽烧电焊活,一个活结束了,就去另一个地方。签订合同是买方填的地址是上海的一个暂住地,留的手机电话号码也是在外地烧电焊临时办理使用的,2015年的时候已经不用了。

  这样郑律师就接受委托,起诉法院,一是要求交付房屋。二是要求支付按房屋总价款每日万分之5的逾期交付违约金304880元。

  郑律师这样来起诉还是有底气的。一是,因为卖方没有尽到通知的义务,当然卖方提供的证据也证明了这一点,卖方举证的证据材料一EMS清单中,没有邮寄给买方的信息。证据材料二业主联系记录表,有记录空号和不接。就是说卖方有可能是拨打过电话,但从未书面邮寄告知过,但根据购房合同约定,要书面告知的,也就是说卖方电话联系不上,至少也要书面邮寄买方的身份地址也即老家地址,老家收到后肯定会转告买方的。

  二是,假设买方在2016年11月收房前,构成逾期收房,那逾期的时间也就2016年1月至2016年11月,但是2016年11月至2018年底起诉时,就是卖方逾期交付房屋了,因为收房和是否支付逾期收房违约金是不能捆绑在一起的,也就是说2016年11月买方不同意支付逾期收房违约金,卖方还是要交付房屋的,不能以不同意支付逾期收房违约金来拒绝交付房屋,卖方只能在依法交付房屋后,再另行主张逾期收房违约金。

  所以,假设虽然2016年1月至2016年11月算卖方违约,但2016年11月至2018年底起诉时,就算卖方违约,各自要支付的违约金抵扣后,卖方还是要支付买方的,因为买方逾期一年不到,卖方逾期就二年了。

  案件起诉法院后,如预计一致,卖方提出了反诉,要求买方支付13万多的违约金,按照每日万分之二。这一点卖方也是滑稽,卖方自己拟定的购房合同,对买方逾期收房约定的违约金是每日万分之二,对卖方逾期交付约定的违约金是每日万分之五,这个法律顾问或法务也不知道怎么请的。

  庭审的效果基本与郑律师以上预判一致,昆山法院张浦法庭审判法官有意调解结案,郑律师及买方也乐意,卖方看样子也有这个意,案件就这样了解了,双方各不支付违约金,还是回到正常交房状态。

  买方即委托人很满意,要知道发了律师函还没效果后,差一点就准备付13万多的违约金了。委托人这样说。

 

昆山律师 郑宝华 原创


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