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郑宝华律师

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卖方签了合同收了定金涨价被判返还定金和赔偿总房价20%违约金

点击数:738次 添加时间:2019-6-14 [打印] [关闭]

   这个案件郑律师代理买方,起诉卖方违约,并经昆山法院判决支持返还定金和全额赔偿总房价20%违约金的二手房买卖纠纷案,法律上的案由是房屋买卖合同纠纷案。

  案情大概是。

  2018年3月买卖双方经过第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司居间服务签订房屋买卖合同,由买方购买卖方所有座落昆山市巴城镇祖冲之路西侧城栖印象房屋,建筑面积103.02平方米。总售价1220000元,合同签订之时支付购房定金50000元,房款530000元(含定金),贷款690000元。(暂定)2018年8月30日前办理过户登记手续,因为卖方还没有办理下房产证。

  同时约定,双方在签订合同后,未按约定时间过户,逾期二个月内,如卖方违约,退还买方定金,另赔偿买方总房价20%元。

  合同签订后买方依约支付购房定金50000元。

  2018年十一国庆后,卖方的房产证已由开发商办理下来,但是卖方迟迟不拿房产证。同时明确房屋不卖了,要卖也可以,必须在2018年10月30日前过户,并且过户前房屋全款122万到卖方手上,否则不过户。

  现买方早已准备好房款,等待过户交易。

  所以,引发以上纠纷。从以上来看,认定卖方违约完全是没有问题的。

  但是这个案件,有一个比较扯的地方,就是合同对首付款的支付时间没有作明确具体的约定,但是在其他条款约定,第三人在买方银行审批贷款通过后,并收到买方全部购房款及买卖双方所需缴纳的税、费后,为买卖双方办理该房屋产权过户手续。

  所以,郑律师代理买方起诉时,已经预判了卖方会以此作为答辩和抗辩重点,卖方应诉后的应变策略,与郑律师的判断也是如出一辙。

  当然买方还有第三人的中介人员出庭作证证明,根据当时口头协商的买卖流程,是等卖方房产证办理下来后,等待买方贷款审批通过之后,买方将首付款付给卖方,以便卖方归还银行贷款,再网签过户。这个流程也是二手房买卖的流程。

  经昆山市人民法院巴城法庭二次开庭审理查明后认定,根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定,先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权,本案中,依据交易惯例,买方应当在过户前支付首付款,在双方没有明确约定必须在2018年8月30日前支付首付款的前提下,对于首付款支付的具体时间,应从优先保证交易的安全性角度出发,允许买卖双方在条件成就时行使不安抗辩权。因在约定过户时间日期即2018年8月30日,卖方尚未取得涉案房屋的产权证,买方完全有理由相信卖方无法按照约定时间履行过户义务,足以让买方对履行顺序、履行方式产生不安,买方有权行使不安抗辩权,暂时中止合同的履行,买方未支付首付款的行为不构成违约。买方提出待产证出来后再支付首付款,其仅是出于保证交易安全、防止合同目的不能实现的善意目的,不存在故意毁约的意思表示,而被告提出的解除合同、涨价或2018年10月30日前过户完毕并全款到账的主张,是致使合同无法继续履行的原因所在。

  逐判决卖方返还买方购房定金50000元并赔付违约金244000元,共计294000元。


昆山律师 郑宝华 原创

 


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