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江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房” 相关问题的解答（2015年11月24日）
2015年11月24日
为规范执行程序中涉及“唯一住房”的执行，均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实际，制定本解答。本解答所称“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。
本解答所涉“唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。
一、被执行人名下仅登记有一套 “唯一住房”，对该 “唯一住房”什么情形下可以执行 ？
登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：
（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以执行的情形。
二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需” ？
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
三、执行“唯一住房” 应遵循哪些原则 ？
为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：
（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。
（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。
（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。
四、执行“唯一住房” 程序上应当如何操作 ？
人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。
（三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。
（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。
（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
五、执行“唯一住房” 时，被执行人的临时住房如何解决 ？
执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。
六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障 ？如何保障 ？
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。