昆山市市区房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定等规定（2011年5月17日）

昆住建规〔2011〕1号

         关于印发昆山市市区房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定等规定的通知

各有关单位：

　　根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，现将《昆山市市区房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定等规定》印发给你们，请认真遵照执行。

二○一一年五月十七日

昆山市市区房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定等规定

　　为贯彻实施国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，保证房屋征收与补偿活动规范有序进行，保障被征收房屋所有权人的合法利益，现将有关被征收房屋的分类、面积认定、计户规则等规定如下：

　　一、计户规则

　　（一）被征收住宅房屋按以下规则计户：

　　1.单位、个人住宅以房屋所有权证计户；

　　2.租住直管公房凭公有住房租赁证计户；

　　3.租住单位自有房屋凭公有住房租赁证或者出租单位证明计户。

　　（二）被征收非住宅房屋按以下规则计户：

　　1.自用的房屋凭房屋所有权证和有效营业执照计户；

　　2.出租的房屋租户凭租赁双方的有效合同（协议）和有效营业执照计户。

　　二、房屋分类

　　（一）被征收房屋分为住宅和非住宅两类，以房屋所有权证记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未记载的，以房屋档案记载的用途认定。

　　（二）非住宅分为商业用房和非商业用房两类，以营业执照记载的经营范围和经营方式认定。

　　1．商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务等五类：

　　（1）批零销售：指食品、饮料、烟草、日用百货、纺织品、服装、鞋帽、日用杂货、五金、交电、化工、药品、医疗器械、图书报刊、家具、石油制品、汽车、摩托车及其零配件、煤炭、计算机及软件、办公设备、首饰、生产资料等批零业。

　　（2）金融保险：指各类银行、信用社、信托公司、证券公司、保险公司、融资租赁公司等。

　　（3）娱乐：指歌舞厅、电子游戏厅、游乐园（场）、夜总会、影剧院、俱乐部、会所等娱乐场所。

　　（4）餐饮：指饭店、酒店、饭馆、快餐店、小吃店（铺）、冷饮店、茶馆等。

　　（5）服务：指理发及美容化妆业、沐浴业、洗染业、摄影业及扩印业、日用品修理业、家政服务业、殡葬业、刻字、文印、晒图、誊写、旅馆业（各类宾馆、旅馆、招待所）、租赁服务业、旅游业等。

　　2．非商业用房可分为综合和工业仓储两类。

　　其中综合按用途分为学校、医院、办公和其他等四类：

　　（1）学校：指各类大学、中学、小学、幼儿园及其他专业学校和培训场所等。

　　（2）医院：指各类医院、诊所、卫生站、防治所等。

　　（3）办公：指机关、事业单位用房，写字楼及非商业性公司、机构、办事处等。

　　（4）其他：指教堂、寺庙、福利院等。

　　工业仓储按用途分为工业和仓储等两类：

　　（1）工业：指各类工厂、车间、手工作坊等，具体包括：电子产品制造业，食品加工制造业，饮料制造业，烟草加工业，纺织业，服装及其他纤维制品制造业，皮革、毛皮、羽绒及其制品制造业，木材加工及竹、藤、棕、草制品业，家具制造业，造纸业及纸品业，印刷业，记录媒介的复制，文教体育用品制造业，石油加工及炼焦业，化工原料及化学制品制造业，医药制造业，化学纤维制造业，橡胶制品业，塑料制品业，非金属矿物制品业，金属冶炼及压延加工业，金属制品业，各类机械设备制造业，武器弹药制造业、仪器仪表制造业等。

　　（2）仓储：指各类储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、原材料成品库及堆场等。

　　三、房屋所有人和面积认定

　　（一）被征收的房屋以房屋所有权证及其他相关有效文件认定房屋所有人和建筑面积。土地使用人和使用面积以国有土地使用权证及其他相关有效文件认定。直管公房承租人和承租建筑面积以房产管理部门出具的证明认定。单位自有房屋出租给他人的，凭租赁双方的有效合同（协议）或者出租人的证明认定承租人和承租面积。

　　（二）已依法征收为国有土地的原集体土地上所建的房屋，以房屋所有权证或原所在地政府建房批复、建设工程规划许可证认定所有人和建筑面积；土地使用面积以宅基地证或者当地政府批准的建设用地面积认定。

　　（三）未经登记的建筑，由规划部门作出认定和处理。

　　四、征收直管公房和单位自有房屋的补偿

　　（一）征收直管公房和单位自有房屋的住宅房屋，被征收人选择货币补偿，与房屋承租人解除租赁关系的，房屋征收货币补偿金额（不含房屋装修评估值）的20%给被征收人，80%给房屋承租人，房屋装修补偿金额给装修出资人。

　　直管公房、单位自有房屋承租人不选择上述征收补偿方式，又无力购房的，可以向征收部门提出申请，给被征收人安排不小于原住房面积的房屋，以标准租金租住。

　　（二）征收直管公房和单位自有房屋的非住宅房屋，被征收人选择货币补偿，与房屋承租人解除租赁关系的，房屋征收货币补偿金额（不含房屋装修评估值）的30%给被征收人，70%给房屋承租人，房屋装修补偿金额给装修出资人。

　　五、基本居住需求保障

　　被征收人或直管公房、单位自有房屋承租人仅有一处住房且按货币补偿计算金额（被征收合法建筑面积的房屋市场评估价格和房屋征收补偿奖励金额）低于征收部门提供的60平方米安置房总价的，房屋征收部门应当直接按60平方米住宅房安置，产权归被征收人；当最小安置房户型面积超过60平方米时，超过部分的费用由被征收人或直管公房、单位自有房屋承租人承担。被征收人或直管公房、单位自有房屋承租人无力购买的，由被征收人或直管公房、单位自有房屋承租人提出申请，房屋征收部门指定相关单位购买，按份额共同拥有产权。超过60平方米部分由被征收人或直管公房、单位自有房屋承租人使用，支付租金并签定租赁合同。被征收人或直管公房、单位自有房屋承租人可在入住后5年内，对房屋征收部门指定单位购买的房屋面积部分进行回购，回购价格仍为原安置房价格。超过5年按房地产市场评估价格购买。

　　六、适用范围

　　本规定适用于市区东至柏庐路、南至沪宁铁路线、西至白马泾路、北至北环城河范围内国有土地上房屋征收与补偿。

　　七、其他

　　（一）各区管委会、镇人民政府可根据当地实际情况制定房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定等规定报市人民政府批准后执行。

　　（二）本通知自公布之日起执行。本通知执行前已批准实施的拆迁项目，仍按原规定执行。